这盘好不好｜天河牛奶厂再现一手房！全款不到100万？
作为天河东部曾经热门的一手板块，牛奶厂板块早已无新房可卖，部分开卖较早的项目甚至已经进入二手市场，报价已破“5”。
但最近，有项目放出一批一手单位，并且单价还是“2”字头。到底这是怎么回事？
华润天合（公寓）
建筑面积约31万㎡
交通：最近地铁站超3公里
项目位于天河东部的牛奶厂板块，最近的地铁站为约3.3公里路程的21号线大观南路站（年内开通），但目前途经的项目的公交线路仅能接驳至稍远的4号线黄村站（已通车）。
另外，在东面约200米还有规划的公交总站，目前暂未投入使用。
驾车则主要经广园快速路、奥体路等，转入悦景路即可到达。
目前悦景路东西两段为双向2车道，中间部分却是双向4车道，存在一定的瓶颈，并且部分路段存在坑洼现象，路况较一般。
不过，在悦景路东面尽头接壤的珠吉路，则是正在进行道路拓宽工程，未来从牛奶厂板块经行该路段前往中山大道的拥堵现状将得以缓解。
2
配套：楼下就是商业体
本次售卖的公寓楼栋位于整个小区的东面，所在楼栋底层及相邻的两栋建筑均为配套商业街区，据称总体量为1.7万㎡，预计明年上半年开业，届时购物消费比较方便。
而现有较大型商业有位于奥体中心附近的优托邦。
至于医疗资源，板块内现状相对短板，与周边现有距离最近的暨大一院东圃分院等存在约6.6公里的车程。
不过，附近珠吉路规划有中山六院的分院区，未来建成后将改善片区医疗资源缺乏的问题。
△来源：百度地图
须要注意的是，由于公寓产品本身不带学位，因此即使板块内已建成有灵秀小学、奥体东小学等，公寓单位业主子女也不能按照地段划分入读相应学校。
3
户型：最小37㎡loft
整个项目占地约10㎡，总建筑面积约31万㎡，共计33栋楼，公寓产品为其中的9号楼。
该楼栋共计20层高，2梯17户布局。
产品分为37㎡一房、39㎡一房、54㎡三房三种户型，全部为loft单位，层高4.5米，预计明年9月交楼。
37㎡一房
该户型为每层的09、15、16单元，全为北向，具体每个单元面积会稍有差异。
总体来说，下层布局卫生间、厨房、餐厅、中空客厅，上层为卧室。
如户型图所示，与住宅不同，公寓单位由于密集的布局，因此全屋只能依靠客厅飘窗单边采光通风，厕所只能是小暗房。
△37㎡单位下层
据介绍，该户型与39㎡一房（02-06、10-14单元）布局大致相同，不同之处在于37㎡单位对侧没有其它单位，因此单位上层会有走廊上空全赠送的面积，39㎡单位为赠送一半。
△37㎡单位上层
现场样板间可见，单位与市面常见公寓产品一样，利用楼梯下方空间布置为厨房，交标带抽油烟机、电磁炉、洗手台等。
餐厅、客厅靠北向飘窗采光通风，光线不算差。
楼梯所见即为交楼标准。
另外，小π看到现场样板间展示的上层卧室空间较为紧凑，只能摆放一张长约1.5米的床，或可利用上面提到的赠送走廊上空位置更改卧室布局。
54㎡三房
该户型为01、07、08、17单位（如下图红框），均为单边位，因此会有南/北+东/西的双方向采光通风。
从户型图可见，下层布局有中空客厅、餐厅、厨房、次卧、卫浴，上层则有主卧、卫浴、书房，17单元因为一角被管理用房占用，因此与其余3个单元布局会稍有不同。
入户即为餐厅、中空客厅、厨房等，西向或东向采光。
与前面37㎡单位不同，该户型楼梯下方空间没有布置为厨房，而是作为储物空间之用。
也由于是单边位的缘故，上下层卫浴都能做到单独采光通风。
另外，上下层均布置一个卧室，北向或南向采光，其中下层卧室带飘窗。
下层厨房、餐厅的位置，在上层则布局为狭长的书房。同样地，在走廊上空位置也有赠送一部分空间作储物室之用。
4
价格：全款最低不到100万
在开卖之前，就有消息传出该批公寓单位要卖“3”字头，如今定价“2”字头，也是市场趋向平淡的表现吗？
据介绍，单位单价2.6万元起，但根据所在楼层不同、具体单位不同，单价会有所差异。
以最小37㎡户型来算，总价98万元左右。公寓按商用物业算五成首付，即约49万元，剩余49万元按照最长10年期按揭贷款（利率6.125%），则月供近5500元。
从总价来说，这个价位如果在天河买住宅连首付都不一定够，入手门槛算比较低。
但如果同是2.6万元左右的单价，外围区域的住宅单位也有不少选择，如亚运城天韵、路劲天隽峰、阳光城兰园翡丽湾等楼盘甚至还位于地铁沿线，出行有一定的便利度。
你会怎么选？
注意
相对于住宅而言，公寓以面积小、单价低，使得总价也低，加上其不限购、不占用购房名额的特点，成为不少手头资金还不充裕的过渡性买家、或是没有购房名额买家的入手首选。
不过，购买公寓无法申请住房公积金贷款，贷款利率较高、年限也只有10年，40-50年的产权也较住宅低，缺点比较明显。
并且由于公寓无法迁入户口，因此没有对口的学位，并不适合有小孩要入学的买家。
同时，也正是由于商业性质，因此公寓内的水电费也须要按照比居民住宅标准高的商户标准缴纳，生活成本较高。
另外，由于公寓同一楼层布局单元较多，公摊面积也多，使得实际使用率较低。
加上既可居住，也可用作办公的特性，人员构成较为混杂，用作居住的话体验会多少受到影响。
风评
公寓没有“凉凉”？
据广州中原研究发展部统计，10月广州一手公寓成交1930套，较9月高位下跌20%。但分区域来看，中心区则是录得了1成左右的成交增长，说明在住宅市场降温的时候仍留存有一定的温度。
自去年12月20日放宽“330”新政商办单位出售个人的门槛后，成交曾一度陷入低迷的公寓产品也突然迎来的爆发，再度吸引投资型买家的目光。
那么，华润天合的公寓又是否值得投资？
以项目东邻的家和天曜为例，46㎡公寓单位在链家网上挂出的月租约4000元，折合约87元/㎡。若同样按此标准计算，项目37㎡单位月租约3200元，得出租金回报率约3.94%，高于国际租金回报率3.3%的红线，属于较合算的投资。
不过，如果考虑要转手的话，则要同时考虑房屋交易产生的增值税。各种税费加起来，有可能达到交易总价的10%-14%，将是一笔不小的费用。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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